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27 février 2018

Lettre au ministre de la Cohésion des territoires.

Annie Keszey, adhérente de LaREM « historique » de Puteaux, à Monsieur le ministre de la Cohésion des territoires, Monsieur Jacques Mézard. Copie à Monsieur le secrétaire d’Etat, Monsieur Julien Denormandie.

Objet : Imperfection de lois et de décrets applicables aux situations immobilières d’insalubrité irrémédiable.

                        Monsieur le Ministre,

Les difficultés éprouvantes subies par les résidents d’un immeuble de Puteaux 92800, placé, objectivement, par décret préfectoral, en « insalubrité irrémédiable » en décembre 2016, et évacué définitivement en juillet 2017, ne représentent sans doute pas une exception. Cet exemple précis, exposant les anomalies de cette grave situation, afin, peut-être, d’y remédier, pourrait servir à la protection d’autres résidents, ailleurs, prochainement soumis à la même épreuve.

L’immeuble condamné appartient à une vaste copropriété des 111/113/115 rue Jean-Jaurès et 17/19 rue Collin, au centre de Puteaux, 92800. Il est constitué de quatre parties A, B, C, D, dont les états, visibles en façade, révèlent la dégradation progressive en cours de B vers C et D, D étant l’immeuble indépendant évacué. Les copropriétaires du D n’étaient pas majoritaires en tantièmes du fait, en particulier, de la présence du bailleur de Monoprix, Mercialys, disposant à lui seul de plus de la majorité des tantièmes. Une fracture sociale interne isolait les résidents du D.

Par solidarité élémentaire j’ai tenté de défendre les intérêts légitimes de ces copropriétaires du D de 2008 à 2018. A partir des preuves écrites conservées j’affirme que les copropriétaires civiques n’ont aucune responsabilité dans l’inexorable dégradation de leur immeuble qui a conduit à une forte diminution du prix de leurs biens immobiliers rachetés par la mairie et à leur départ contraint. Les deux syndics successifs Monsieur Forabosco de Suresnes et Monsieur Godel, d’OLTGI de Puteaux, malgré des demandes répétitives n’ont jamais fait l’appel de fonds prévu pour février 2010, à la suite d’un vote positif lors de l’assemblée générale de  2009, pour réhabiliter les parties communes. Un cabinet d’architectes  avait estimé possible la réhabilitation de l’immeuble, prévu la nature et le coût des travaux. Ce refus, illégal, a été admis par les conseils syndicaux successifs peu solidaires du D. Ce refus de travaux a été ensuite permanent. De plus, l’immeuble a été maintenu en situation d’insalubrité croissante, (le ménage quotidien, payé par les résidents, n’étant pas fait), en danger de maladie, d’accident et  en danger de mort inscrit sur un panneau ERDF interne ignoré, en danger d’intrusions aussi l’immeuble n’ayant pas de porte. Ce n’est ni le syndic, ni le conseil syndical qui ont averti le préfet de cette situation risquée.

Le syndic et le conseil syndical, dans l’illégalité quant à leurs refus de réalisation de  travaux approuvés et d’autres demandés, ont pourtant, hâtivement, début 2017, juste après l’arrêté d’insalubrité irrémédiable, exigé des copropriétaires du D voué à la démolition de participer financièrement au nouveau fonds de travaux selon la loi ALUR. Or, l’on sait de plus que ces copropriétaires, spoliés par le syndic, ne récupèreront jamais ces avances qui bénéficieront ...aux travaux des autres parties A, B et C de la copropriété! C’est injuste.

Cette loi ALUR ne pourrait-elle être modifiée afin de ne pas créer « un fonds de travaux » pour les immeubles destinés à une démolition rapide ?

Précisons que dans les comptes de la copropriété apparaît une somme versée par les copropriétaires de 98 171,67 € d’excédents pour travaux non faits ! Le syndic refuse de rembourser cette somme, y compris partiellement, aux résidents du D évacués. Il veut maintenir cette somme  dans les comptes et donc pour les seuls copropriétaires des A, B et C ! N’est-ce pas du vol ?

Les excédents de charges versés par les copropriétaires ne devraient-ils pas obligatoirement leur être remboursés, sans aucune possibilité, pour le syndic ou le conseil syndical, d’y déroger ?

Les copropriétaires exclus, qui n’ont pas encore concrétisé la vente de leur appartement à la mairie, continuent de payer, chaque trimestre, les charges courantes du bâtiment D pourtant inaccessible et donc sans aucun frais désormais d’électricité, de gaz, d’eau, de nettoyage, de gestion des poubelles... Le montant de ces charges repose, semble-t-il, sur un budget prévisionnel antérieur à l’expulsion. Les copropriétaires seront-ils remboursés un jour de ces excédents? Le doute prévaut. Leur argent, comme celui du fonds de travaux, sera-t-il injustement remis aux seuls copropriétaires des parties A, B et C ? Les copropriétaires du D, sauf cas rares, auront cessé de l’être lors de la prochaine assemblée générale.

Dès la date de l’évacuation définitive d’un immeuble, le syndic ne devrait-il pas avoir l’obligation de rectifier le budget prévisionnel des charges devenu ainsi spoliateur?

Les lots des copropriétaires exclus sont achetés par la mairie à des prix négociés appliqués aux surfaces. Or, les copropriétaires, outre leurs surfaces privées, paient leurs charges  calculées à partir des tantièmes de copropriété qu’ils possèdent. Qui alors s’octroie « gratuitement » les parties communes (couloirs, escaliers, caves, places de stationnement...) du D, dans cette situation d’insalubrité irrémédiable ? Ces parties communes correspondent bien à des surfaces au sol!

Ne faudrait-il pas  que la loi sur l’acquisition de lots de copropriété, dans cette situation spécifique,  prenne en compte les tantièmes de copropriété et non plus les seules surfaces privées ?

Le syndic nullement inquiété par les conseils syndicaux successifs qui n’exercent pas leur mission de contrôle n’a pas su (ou n’a pas voulu) gérer les très lourds impayés de charges impliquant l’ensemble des parties A, B, C, D. Les impayés « fous » de charges étaient en 2017 de 308 815,04 € pour un budget annuel de 190 000 €. Il y avait 98 débiteurs et 12 créditeurs ! A partir du droit de l’immobilier, une copropriété est déclarée en difficulté quand les impayés correspondent à 25 % du budget annuel (47 500 € donc pour cette copropriété !!!). Le syndic, seul responsable des impayés, le conseil syndical et l’avocate chargée  des procédures contre les impayés ont refusé tout recours à la justice, préconisé par la loi,  qui devait entraîner le retrait du syndic M Godel. Leurs arguments pour convaincre les présents à l’assemblée générale étaient, à mon avis, indignes : contrairement à leur hypothèse, nul mandataire ad hoc ou administrateur judiciaire, de plus inconnu, ne saurait faire pire que l’actuel syndic et non, les « mauvais payeurs » ne sont pas majoritairement dans le D. Quant à la position de l’avocate contre ce que préconise la loi, elle est, à mon avis, paradoxale et indéfendable, même si on en pressent une raison personnelle.

Un syndic en situation d’échec obstiné, seul responsable de la gestion des impayés de charges selon le droit, reste majoritairement impuni en cas de faillite de copropriétaires. Ne devrait-il pas être contraint, par une loi, à dédommager, à partir de ses fonds personnels ou de ses assurances, les copropriétaires-victimes, minoritaires, qui ont voté, pendant plusieurs années, mais sans succès, contre sa réélection?

Très solidairement. Annie Keszey.

 

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